買房路上，買到房和買不了房不知道哪個結(jié)局先來……出于種種原因，買/賣房想反悔了能行嗎？

答案是肯定的，只是情況不同，看你要付出的代價了。

賣家反悔

簽訂定金協(xié)議之后，我想反悔了!

反悔的后果：雙倍返還定金。

買家剛剛交付了定金，但還未簽訂正式的買賣合同，此情況下法律關(guān)系較為清晰，相當(dāng)于預(yù)購房合同，合同標(biāo)的為標(biāo)的房屋的購買權(quán)。賣方若發(fā)生違約行為，不愿賣房，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償。

 簽訂了定金協(xié)議和買賣合同后，能反悔嗎?

小明準(zhǔn)備把房賣給小紅，雙方簽訂房屋買賣合同之后，房價飆升，小明反悔，這時候小明要承擔(dān)什么法律責(zé)任?

【違約后果】

1、買方上訴法院，可能判決強(qiáng)制過戶給買方

當(dāng)買方滿足以下5個條件時，可主張強(qiáng)制過戶：

(1)簽訂的買賣合同有效;

(2)購房人具有購房資質(zhì);

(3)購房人具有全款能力，若批貸函已下發(fā)，部分法院也會支持過戶;

(4)售房人構(gòu)成根本違約，即售房人明確表示不賣的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務(wù)超過十五日的證據(jù)材料;

(5)交易房屋未被限制，如查封等;

但是，法院是否會判決強(qiáng)制過戶，需要根據(jù)具體的案情來定，并且如果法院支持買方訴訟，買方還可以要求賣方支付違約金，盡管違約金酌情承擔(dān)，但屆時真是得不償失了。

這里想要注意的是：

(1)繼續(xù)履行必須建立在能夠并應(yīng)該實際履行的基礎(chǔ)上。如果此時賣方已經(jīng)將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經(jīng)完成過戶的情況下，售房人已經(jīng)無法實際交付房屋了，在此情況下，買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

(2)法院只可能判決強(qiáng)制過戶，但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

2、買方有權(quán)解除合同，并要求賣方承擔(dān)根本違約責(zé)任

在具體的訴訟中，法官會根據(jù)以下(但不限于)因素來綜合判斷違約金的具體數(shù)額：

(1)守約方的實際損失(核心);

(2)違約方的惡意性程度;

(3)合同履行的程度;

此外，購房人也可同時要求售房人按照合同約定承擔(dān)其已向居間方支付的代理費(fèi)用。

3、雙倍返還定金

若法院判決的違約金數(shù)額低于守約方的實際損失(若房屋價格上漲部分已經(jīng)超過房屋總價款的20%，那么超過部分的金額也是購房人的實際損失)，那么守約方還可向違約方主張賠償其損失;否則，違約責(zé)任和賠償損失是不能同時適用的;但違約責(zé)任和定金罰則只能二選其一，不可同時適用。

此外，至于買方選擇何種方式保護(hù)自己的權(quán)益，買受人可根據(jù)自己的實際情況和需求而定，出售人作為違約方是無權(quán)選擇解約的，選擇權(quán)在于買方!

在買方交完房款之后，賣方還能反悔嗎?

賣家拒絕或怠于履行合同，而買家堅持要求繼續(xù)履行的，如經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，法院一般會判決雙方繼續(xù)履行合同。

“合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難”主要是指，一涉案房屋沒有因為其他案件而被法院查封;二涉案房屋上沒有抵押等他項權(quán)，若有，也應(yīng)具備滌除條件;三買方應(yīng)當(dāng)有支付剩余購房款的資金實力并提供相關(guān)憑證。由于買賣雙方已經(jīng)完成了網(wǎng)簽程序，要求繼續(xù)履行合同的買方對支付剩余的購房款有一定的把握，基本不存在上一階段買方無法解決資金問題的可能。

故此時，若賣方違約，無論買方要求繼續(xù)履行合同還是主張違約責(zé)任，進(jìn)入訴訟階段的勝率都是很大的。

?? 買家反悔

買方因購房資格有問題，不能買房了

資質(zhì)審核結(jié)果一般在簽約前就知道，如果雙方還沒有簽署有關(guān)合同，買方不用擔(dān)責(zé)。但是如果在核驗結(jié)果下發(fā)之前已經(jīng)簽署合同，那么賣方就可以追究買方的違約責(zé)任。買方違約，賣方需做以下兩件事：

1、雙方協(xié)商，明確違約責(zé)任并索賠。

《定金協(xié)議》《房屋買賣合同》中的約定：如果買方違約，賣方可以不退還定金。

2、簽署《解約協(xié)議》。

如果買賣雙方合同終止，那么賣方在再次出售之前，要簽署《解約協(xié)議》，否則賣方要承擔(dān)違約責(zé)任。

買方因購房資格有問題，不能買房了

賣方可以根據(jù)合同約定索取賠償、簽署《解約協(xié)議》，并且要要求買方需配合注銷網(wǎng)簽。如果不注銷，再出售將不能通過房屋核驗。

注銷網(wǎng)簽的步驟：

1、當(dāng)事人填寫注銷申請

①通過服務(wù)窗口簽約的，當(dāng)事人填寫《存量房買賣合同信息注銷申請表(自行成交)》;

②通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)進(jìn)行簽約的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在系統(tǒng)中填寫注銷申請并打印《存量房買賣合同信息注銷申請表(經(jīng)紀(jì)成交)》。

2、提交材料：

已經(jīng)簽字或蓋章的《存量房買賣合同信息注銷申請表》;買賣雙方的身份證件原件和復(fù)印件;委托辦理的，還需提供授權(quán)委托書。

3、服務(wù)窗口的工作人員核對注銷材料后，在網(wǎng)簽系統(tǒng)中注銷該合同網(wǎng)上信息。若賣方不配合撤銷網(wǎng)簽，賣方只能到法院起訴。

若繳完稅買方反悔，不買房了怎么辦?

繳完稅后，買方不想買要終止合同的，除上述步驟之外，需要辦理退稅。辦理退稅前首先需要買賣雙方協(xié)商，之后簽署《房屋終止交易合同》(退稅需要，如在繳完稅之前終止合同，不需提供)、填寫書面退稅申請材料、準(zhǔn)備齊全退稅所需資料。

所需資料：

1、簽署《房屋終止交易合同》。

2、填寫書面退稅申請書2份。

3、準(zhǔn)備以下材料：

申請人書面退稅申請書2份，買賣雙方簽訂的《房屋終止交易合同》原件及復(fù)印件2份，原網(wǎng)簽合同原件及復(fù)印件2份，原房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件2份，稅務(wù)機(jī)關(guān)代開統(tǒng)一發(fā)票第一聯(lián)(發(fā)票聯(lián))，第二聯(lián)(記賬聯(lián))原件及復(fù)印件各2份(代開發(fā)票兩聯(lián)原件收回)，買方契稅納稅人身份證原件及復(fù)印件4份，買方契稅完稅證或繳款書原件及復(fù)印件4份，與買方契稅納稅人名稱一致的銀行實名制、活期、個人結(jié)算戶存折(存款余額不少于50元)原件及A4紙復(fù)印件4份、納稅人身份證原件及復(fù)印件4份(身份證正反面印在同一頁紙上)。

4、攜帶資料，雙方到地稅局，牌號辦理退稅業(yè)務(wù)。

在房屋交易過程中，如果買方反悔涉及違約，除了追究其違約責(zé)任之外，賣方千萬不要忘了注銷網(wǎng)簽、簽署解約協(xié)議。

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